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 文章主題 : 看屋守則
文章發表於 : 2006-09-27, 14:54 
文/張伯彥

網路轉載文章中,其中有一篇由聯電工程師做寫的購屋分析,相信很多人收到都為他的專業分析感到佩服,今天就由作者告訴你如何從實用的看屋策略,為自己找到一間理想的房子。


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【看屋第一步】先看外在環境

1.了解住家與上學上班的行進動線,注意每天上下班是否會造成大塞車。

2.附近住家的坪數大小分布為何?假設過幾年大家都想換屋,同一時間要賣的房子哪一種坪數最多,這將會影響到之後的房價。

3.房子的出入通道寬度。若出入通道太小進出不便,將來也會影響到房價。

4.房子的出入通道路權。進出的巷道若沒有使用權,或者使用權有疑慮時,千萬不要買。以免房子蓋好了卻不能住。

5.房子的土地所有權。注意土地是否遭到貸款質押,或者遭到扣押、假扣押等。


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【看屋第二步】不要只是眼見為憑

樣品屋隱藏的陷阱很多,例如:樣品屋的屋裡高度與實際房子的高度不同,需注意樑、柱的影響;衣櫥深度故意做淺一點,不足60公分深,讓你覺得房間夠大,空間很足夠;還有,因為樣品屋沒住人,因此,會少很多生活上的雜物與用具,也會少很多櫃子。

所以,樣品屋參考就好。

另外,如果房子已經蓋好或者看二手屋,千萬別輕易相信屋子的現況,尤其不能以現況交屋,避免未來遇到漏水滲水等問題,對方(賣家或建商)依據合約精神,會以「現況交屋」一辭推拖。


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【看屋第三步】看懂『藍圖』很重要

以下列舉藍圖中常見的規格,但是,一般人卻容易遺漏的重點。

1. 牆的厚度

一般藍圖上的寬度並不是淨寬,看圖面時要記得考量牆的厚度,以免住進去才發現家具擺不進去或者動線太過狹小等問題。

2.柱與樑的位置

一般來說柱子經常是牆的圖形上寬度較厚的地方,而樑則以虛線方式呈現。

3.各種管道間

房子裡的挑空、鏤空之設計,可能是空間造型,也可能是排水管、電線管線等等機能性管路,常使用矩形中含兩對角交叉線的圖形作為標示。

4.機電空間

指放置電機、煤氣、給水、排水、空氣調節、消防及污物處理等設備之空間。這類空間並不需計入建築建坪中,也不受容積限制。換句話說,很多建商都用這個機電空間規劃,增加室內可銷售之建坪,以提升獲利。

5.樓梯轉彎處

建議盡量挑選轉彎為平台式的樓梯,避免萬一遇到急事時,快步下樓梯恐有失足。

6.滴水線圍出銷售評數

在法律上,只要有雨遮的陽台,或者房子有突出物,其地面圖影面積都會計入建商的銷售坪數中,因為這些坪數也會在權狀上顯示。通常,雨遮一定都在屋外,圖面上一般會使用虛線表示其投影面積,簡單的規格圖通常不會標示其尺寸,所以一定要向建商索取藍圖,其上一定會有尺寸。


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【看屋第四步】有些『名詞』一定要知道

1. 地坪與建坪

地坪是指土地的坪數,通常就是地面涵蓋的面積;建坪是指建築物建構起來的面積。

2.土地權狀、建築執照與使用執照

一棟建築物從準備蓋到可以進住,至少需要拿到土地權狀以及建築執照、使用執照。

要注意的是:建商本身是否持有基地之土地權狀,還是與地主合資建屋;建商必須取得建築執照才可以開始預售;必須有使用執照,房屋才能使用,有時候因為出入土地無法取得,將可能造成該建築物無法取得使用執照,購買預售屋者,須特別注意這類問題。

3.建蔽率與容積率

建蔽率指的是建物相對於地面的投影面積比。容積率是指可允許之建物總建坪數相對於土地面積之比例。

4.實坪與虛坪

有99%的狀況,聽到的坪數數字都是虛坪,即包含了非室內可使用的面積,例如雨遮、公設、私設道路,購屋族在購買房子時要記得問清楚銷售坪數,包含了哪些部份。

5.平面車位與機械車位

購買車位時,能買平面車位者,絕不要買機械車位,因為機械車位後續需要花費很多金錢維修,萬一大家不肯一起出錢維修時,很容易就荒廢。

6.夾層

法律規定挑空最高之樓高限制為6公尺,且挑空的面積不得超過總建坪的10%。市面上很多標榜著樓高4.2公尺的夾層屋設計,其實4.2公尺樓高,減去樓板厚度20公分、樓地板10公分、夾層地板厚度20公分,只剩下3.7公尺。我們將之直接除以二,得到1.85公尺,換句話說,一樓1
. 8 5公尺淨高,二樓也是1.85公尺淨高,這樣的生活高度其實有點低矮。

另外,夾層屋的價錢迷思也多,通常看起來總價較低,但實際計算每坪單價時卻未必如此。


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【看屋第五步】建材初步判定

建材種類很多,可以從『產地與廠商』著手,一般就產地而言,歐美優於台製,台製優於大陸與東南亞製;另外則注意建材使用的廠牌是否耳熟能詳,若不清楚,可以上網查詢。


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【看屋第六步】用『科學』破解迷思

1.棟距與採光的迷思

買房子經常會聽到一個名詞『棟距』,棟距小,隔壁棟的人很容易爬到家裡來,隱私也沒有保障;棟距大,視野較好,採光也較好。

2.低樓層問題

買公寓一定會發現低樓層比較便宜,影響較大的應該是管道間造成的問題了。公寓由於一樓、二樓可能都屬於店面設計或公共空間,所以,樓上各樓層共用之管道間一路從頂樓貫穿各樓層,到了公共空間的上一層,就會轉折。年份一久,各種堆積物將堵塞排水管、糞管,很容易造成民生生活上的不便與問題。

3.高樓層問題

除了風大不適合開窗,還會遇到三個問題:.11樓以上依據消防法規,必須設置自動灑水設備,因此室內淨高將受到壓縮,買到這類型建案,需注意讓灑水頭的灑水覆蓋面積區域盡可能地大,不要被其他物件遮蓋、掩蔽,以便在最緊急時可以發揮最大效用。

.台灣雲梯車普遍可及高度為10樓左右,所以樓層越高,真正發生火災時需要的是自動灑水設備正常啟動。

.由於房屋地基固定在地面上,當地震為左右搖晃的時候,越高樓位移程度越大,有時候儘管地震只有芮氏3級,但是高樓15、16樓卻感受到4~5級的震度。

4.停車場進出問題

停車場進出問題,一般來說,單向車道的型式優於雙向單車道,筆直型車道優於彎道型。至於理想的車道斜坡比為6:1,也就是水平距離移動6公尺,垂直高度上升或下降一公尺。這樣在車道行進時,才不會有陡峭的感覺。

(轉載自E-Mail)


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